中古住宅を購入するなら知っておきたい瑕疵担保責任のこと

不動産の瑕疵担保責任という言葉を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。中古住宅など不動産の売買においてよく耳にする瑕疵担保責任ですが、どのような内容なのか詳しく理解しているという方は少ないでしょう。中古住宅を購入する前に知っておきたい瑕疵担保責任についてお話します。

瑕疵担保責任とは

不動産の売買は誠実に行われなくてはなりませんし、売主は事前に瑕疵(欠陥)を買主に説明する責任もあります。しかし、売主も売却しようとしている中古住宅のすべてを把握していないことがありますし、買主が物件を購入してから瑕疵に気付くこともあります。

このような場合に売主に何の責任も生じず、すべて買主で対処しなければならないとなると買主は大変です。次々と修繕費用がかさんでしまいますし、驚くほどの金額に達してしまうことも考えられるでしょう。このようなときのために定められているのが「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです。

「瑕疵担保責任」とは、売買の対象となる中古住宅に隠れた瑕疵があった場合、かつその瑕疵について買主が知らない場合に、買主に対して売主が負う責任のことを言います。買主が瑕疵に気付いてから1年以内に損害賠償を請求できますが、永遠に賠償請求できるわけではなく一般的には瑕疵担保責任の期間が定められているのです。期間については、また後ほど説明します。

住宅の売買にかかわる瑕疵の例

万が一に備える。住宅瑕疵担保保険

新築住宅はその全てに、中古住宅の場合は住宅瑕疵担保責任保険法人に登録された検査機関の建築士による検査に合格した物件に付与される保険があります。それを住宅瑕疵担保保険といいます。 中古物件の場合、瑕疵保険が適用される範囲は、「構造耐力上主要な部分」つまり柱や耐力壁の傷みなど、「雨水の浸入を防止する部分」つまり雨漏りが発生した場合の「調査費用」や「補修費用」です（大掛かりな場合は、転居や仮すまい費用なども対象となる場合があります）。

では、具体的にどのような場合に瑕疵担保保険が適用されるのでしょうか。先ほど挙げた瑕疵の例では、雨漏り、シロアリ、建物の腐食による瑕疵については瑕疵保険の適用対象となる可能性が高いです。

中古住宅における瑕疵担保責任の期間

以上を読むと、買主さんに有利、売主さんは少なくとも１０年間は何か言われるかもしれないのか、と思われたのではないでしょうか。 しかし、実は民法の瑕疵担保責任の規定は任意規定で、条文と異なる取り決めを結ぶことができるのです。

一般的には引き渡しから2～3ヶ月（売主が宅地建物取引業者の場合は「引き渡しから2年以上」で定めた期間）となることも多いです。 瑕疵担保責任の期間は契約内容によって変わってきますし、売主の瑕疵担保責任を免除するといった契約内容となることもあります。このあたりは契約によってまちまちですから、しっかりと確認しておきましょう。

売主の瑕疵担保責任が免除となると逆に買主にとってリスクが高くなってしまいますから、契約内容は事前にしっかりと確認しなくてはなりません。購入後に次々と欠陥が見つかり、どこにも請求できないとなると相当な出費を覚悟しなくてはならないでしょう。そのようなことにならないよう契約内容をじっくりと確認し、場合によっては専門家に契約書を読んでもらうのも良いかもしれません。

中古住宅の購入において瑕疵担保責任は切っても切り離せないものです。「売主には瑕疵担保責任があるから安心して中古住宅を購入できる」と言う方もおられるかもしれませんが、先ほどもお話したように契約内容によっては売主の瑕疵担保責任が免除されていることもあります。買主が不利になってしまうような内容で契約してしまうと後悔する結果になってしまいますから、そのあたりをしっかりと確認したうえで契約をしましょう。